Kaufanbot beim Immobilienkauf: Sollte man bereits vor der Abgabe einen Anwalt beauftragen?

Makler stellen den Kaufinteressenten von Wohnungen oder Häusern oft vorgefertigte Kaufanbote zur Verfügung, bei denen diese nur noch ihre Daten und den Kaufpreis einfügen müssen. Auch online findet man einige Muster für Kaufanbote, wie etwa jenes der WKO. Gelegentlich drängen Verkäufer oder Makler die Kaufinteressenten dazu, schnell ein rechtlich bindendes Kaufanbot abzugeben. Die Verwendung dieser Vorlagen erscheint dann verlockend. Viele Käufer unterschätzen die Risiken und beauftragen erst später einen Rechtsanwalt. Aber welche Nachteile drohen, wenn man Vorlagen verwendet und erst später einen Rechtsanwalt beauftragt?

Inhaltsverzeichnis

Was muss ein Kaufanbot rechtlich enthalten?

Grundsätzlich reichen nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) für ein rechtswirksames Kaufanbot bereits die Anführung des Kaufobjekts und des gebotenen Kaufpreises aus. Die Einhaltung einer bestimmten Form ist nicht erforderlich. Ein Kaufanbot kann also auch mündlich abgegeben werden.

Warum ein schriftliches Kaufanbot beim Immobilienkauf wichtig ist

Wird ein Kaufanbot schriftlich abgegeben und von beiden Seiten unterschrieben, kann der Käufer leicht nachweisen, dass es zu einer Einigung gekommen ist. Das ist entscheidend, wenn der Verkäufer es sich nach der Annahme des Kaufanbots noch einmal anders überlegt, etwa weil ein anderer Interessent einen höheren Kaufpreis geboten hat. Der Interessent, dessen Kaufanbot zuerst angenommen wurde, kann den Kauf dann entweder gerichtlich durchsetzen (sofern der Verkauf an jemanden anderen nicht schneller abgewickelt wird) oder zumindest Schadenersatz verlangen.

Ein beidseitig unterschriebenes Kaufanbot schützt auch vor dem Fall, dass der Verkäufer später bei der Vertragserrichtung für ihn günstigere, aber bereits im Kaufanbot geregelte Vertragsbestimmungen fordert.

Zwecks höherer Beweiskraft ist es sinnvoll, das Kaufanbot entweder handschriftlich oder mittels qualifizierter elektronischer Signatur (etwa ID Austria) zu unterfertigen und ebenso gegenzeichnen zu lassen. Zwingend notwendig ist das aber nicht.

Welche Inhalte ein gutes Kaufanbot zusätzlich regeln sollte

Es ist jedenfalls sinnvoll das Kaufanbot deutlich ausführlicher zu gestalten als gesetzlich erforderlich. Die Interessen von Käufern können sehr individuell sein. Ein Kaufanbot sollte diese Interessen berücksichtigen.

Insbesondere sollte bereits im Kaufanbot detailliert festgelegt werden, wofür der Verkäufer Gewähr leistet und wofür nicht.

Auch die Zahlungsmodalitäten sollten schon im Kaufanbot geregelt werden. Dabei ist zu klären, wann der Käufer den Kaufpreis, Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr auf die Treuhandkonten des Vertragserrichters zu überweisen hat und unter welchen Voraussetzungen der Vertragserrichter den Kaufpreis auszuzahlen hat. Hier gibt es einige mögliche Varianten, die teilweise „käuferfreundlich“ und teilweise „verkäuferfreundlich“ sind.

Das Kaufanbot sollte auch bereits eine Regelung zur Übernahme von Inventar oder die Räumung enthalten. Soll dafür eine Ablöse bezahlt werden, sollten die steuerlichen Konsequenzen mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater schon vorab erörtert werden.

Daneben kann ein Käufer im Kaufanbot bereits den Vertragserrichter bestimmen. In der Regel bezahlt der Käufer diesen auch. Abweichende Regelungen sind schon im Kaufanbot zu vereinbaren.

Weiters kann eine Annahmefrist gesetzt werden. Je nach den Umständen des Einzelfalles kann es sinnvoll sein, eine kürzere oder längere Frist zu setzen.

Schließlich kann das Kaufanbot unter Vorbehalten abgegeben werden. Oft werden Kaufanbote vorbehaltlich der Finanzierung abgegeben, wenn der Kaufpreis oder zumindest ein Teil des Kaufpreises fremdfinanziert werden soll. Üblich sind auch Genehmigungsvorbehalte, die sich aus den jeweiligen Grundverkehrs- und Ausländergrunderwerbsgesetzen der verschiedenen Bundesländer ergeben.

Sind diese Bestimmungen bei von Maklern zur Verfügung gestellten oder online auffindbaren Mustern enthalten?

Das hängt vom jeweiligen Muster ab. Die von Maklern zur Verfügung gestellten Vorlagen enthalten aber immer wieder bereits vom Verkäufer gewünschte, „verkäuferfreundliche“ Bedingungen.

Muster enthalten oft nur sehr knappe und vage formulierte Gewährleistungsbestimmungen, die den Interessen der Käufer dann nicht immer ausreichend gerecht werden. Manchmal werden in Inseraten oder bei Besichtigungsterminen auch bestimmte Zusagen erteilt, die dann in den Mustern nicht enthalten sind.

Die Zahlungsmodalitäten sind für Laien nicht immer leicht verständlich. Vorbehalte sind in der Regel nicht enthalten.

Welche Vorteile bietet ein Anwalt vor Abgabe des Kaufanbots?

Ein Rechtsanwalt kann bereits vor Abgabe des Kaufanbots eine Due Diligence Prüfung durchführen. Dabei kann geprüft werden, ob tatsächlich sämtliche für die Immobilie relevante Unterlagen übergeben wurden oder noch Unterlagen nachzureichen sind. Weiters können die Unterlagen und das Grundbuch auf überraschende Unregelmäßigkeiten geprüft werden. Die Ergebnisse dieser Prüfung führen öfters dazu, dass Gewährleistungsbestimmungen individuell ausformuliert werden.

Manchmal führen Unstimmigkeiten auch dazu, dass der Kaufinteressent mit guten Argumenten einen geringeren Kaufpreis bieten kann oder überhaupt davon Abstand nimmt, ein Kaufanbot zu legen, da die Immobilie doch nicht seinen Vorstellungen entspricht.

Wird das Kaufanbot von einem Rechtsanawalt gründlich vorbereitet, gibt es in der Regel auch keine oder zumindest nur mehr kürzere Verhandlungen über den Inhalt des Kaufvertrages. Die Zeit zwischen Abgabe des Kaufanbots und Abschluss des Kaufvertrages kann durch ein gründlich vorbereitetes Kaufanbot verkürzt werden.

Was kostet ein von einem Anwalt erstelltes Kaufanbot in Österreich?

Das ist Vereinbarungssache. Ich verrechne für die Vertragserrichtung in der Regel eine Pauschale zwischen 1 – 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen. Werde ich bereits vor der Abgabe eines Kaufanbots beauftragt, kann ich einen angemessenen Stundensatz für den Fall anbieten, dass das Kaufanbot nicht angenommen wird. Dabei fällt in der Regel nur ein Aufwand von wenigen Stunden an, der jedoch dann steigen kann, wenn sich aus den geprüften Unterlagen Abweichungen zu den Versprechungen des Verkäufers, z.B. im Exposé ergeben. Wird das Kaufanbot angenommen, so verrechne ich nur die Pauschale. Die Stunden für die Prüfung der Unterlagen und die Erstellung des Kaufanbots werden dann nicht verrechnet.

Fazit: Es lohnt sich bereits vor dem Kaufanbot einen Anwalt zu beauftragen

Es lohnt sich bereits vor der Abgabe eines Kaufanbots einen Rechtsanwalt mit der Prüfung und der Erstellung eines Kaufanbots zu beauftragen. So können böse Überraschungen vermieden oder eingepreist werden und in der Regel für den Käufer günstigere Vertragsbedingungen durchgesetzt werden. Je nach Vereinbarung entstehen auch keine zusätzlichen Kosten, sofern das Kaufanbot angenommen wird.

Sie stehen kurz vor der Abgabe eines Kaufanbots und benötigen rechtliche Unterstützung?

Als auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt prüfe ich für Sie sämtliche Unterlagen, weise sie auf Risiken hin und erstelle Ihnen ein maßgeschneidertes Kaufanbot. 

Kontaktieren Sie mich gerne für eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Mag. Georg Buresch, MBA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA

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