Ende der KIM-Verordnung 2025: Was das für private Wohnimmobilienfinanzierungen bedeutet

Mit Ablauf des 30. Juni 2025 tritt die KIM-Verordnung in Österreich außer Kraft. Die Verordnung begrenzte die Kreditvergabe für Immobilien und war seit 1. August 2022 in Kraft. Doch auch nach dem Aus der KIM-Verordnung gelten weiter strenge Maßstäbe bei der Finanzierung. Was bedeutet das konkret für Käuferinnen und Käufer?

Was war die KIM-Verordnung?

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) wurde auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) und der Österreichischen Nationalbank (OeNB) erlassen. Sie legte strikte Obergrenzen für neu vergebene Wohnimmobilienkredite fest:

Beleihungsquote: max. 90 %
Schuldendienstquote: max. 40 % des Haushaltsnettoeinkommens
Maximale Laufzeit: 35 Jahre

Ziel war die Reduktion systemischer Risiken durch übermäßige Fremdfinanzierung. Von der Immobilienwirtschaft wurde die KIM-Verordnung wiederholt massiv kritisiert, da die Obergrenzen zu einem Rückgang der Wohnimmobilienkredite führten, der wiederum den Kreis der potentiellen Käufer reduziere. Tatsächlich ist das Transaktionsvolumen nach dem Höhepunkt des Immobilien-Booms 2021 deutlich zurückgegangen.

Warum tritt die KIM-Verordnung außer Kraft?

Das FMSG kam schon Ende 2024 zu dem Schluss, dass die Verordnung effektiv in der Reduktion systemischer Risiken aus Wohnimmobilienfinanzierungen war, kein Systemrisiko festgestellt werden konnte und die Verordnung – wie schon bei Inkrafttreten der Verordnung vorgesehen – außer Kraft treten kann.

Ist die Kreditvergabe nun ganz ohne Obergrenzen möglich?

Nein. Das FMSG sah Ende 2024 „weiterhin wesentliche Risiken für das Finanzsystem […] „insbesondere im Falle rückläufiger Kapitalquoten kombiniert mit einer möglichen Rückkehr zu nicht-nachhaltigen Kreditvergabestandards und einer Entkopplung der Entwicklung der Immobilienpreise von jener der Einkommen“. Von den Banken wird somit auch weiterhin die Einhaltung der von der KIM-Verordnung etablierten Vergabestandards erwartet. Am 26. Februar 2025 wurde dafür eine Leitlinie zu den Vergabestandards beschlossen, die den Obergrenzen der KIM-Verordnung entspricht.

Können Banken Ausnahmen machen?

Ja, bereits unter der KIM-Verordnung stand Banken jeweils ein Ausnahmekontingent von 20 % des Volumens neuer Wohnimmobilienfinanzierungen zur Verfügung. Dieses Kontingent soll nach der Leitlinie zu den Vergabestandards weiterhin zur Verfügung stehen, sodass Banken auch Kredite außerhalb der Vorgaben vergeben können. Interessant ist auch, dass laut OeNB die Mehrheit der heimischen Banken im zweiten Halbjahr 2024 nicht einmal die Hälfte ihrer Kontingente genutzt hat – etwa 600 Millionen Euro blieben demnach ungenutzt. Die OeNB zieht daraus den Schluss, dass die KIM-Verordnung nicht der entscheidende limitierende Faktor bei der Kreditvergabe an private Haushalte ist bzw. war. Jedenfalls können Kreditwerber – etwa aufgrund guter Bonität oder beim Erwerb besonders preiswerter Immobilien – versuchen, Banken von der Nutzung des Kontingents zu überzeugen.

Bestehen nun bessere Aussichten für eine Wohnimmobilienfinanzierung?

Es bleibt abzuwarten, wie die Banken mit der neuen Situation umgehen. Neben dem Ende der KIM-Verordnung ist aber auch zu beachten, dass:

die EZB (Europäische Zentralbank) den Leitzins von Juni 2024 bis Juni 2025 kontinuierlich von 4,25 % auf 2,15 % gesenkt hat (erfahrungsgemäß kommen die Zinssenkungen erst mit einigen Monaten Verzögerung bei den Konsumenten an),
die realen Haushaltsnettoeinkommen laut OeNB gestiegen sind, und

laut OeNB im Jänner und Februar 2025 über 50 % mehr Kredite vergeben wurden als im Vorjahreszeitraum.

Fazit für Immobilienkäufer die eine Finanzierung in Anspruch nehmen wollen

Das Aus der KIM-Verordnung bedeutet nicht automatisch eine Rückkehr zu lockeren Kreditvergaben. Auch wenn die Leitlinie zu den Vergabestandards weiterhin Obergrenzen vorsieht, dürfte es bei den Banken Spielraum geben. Kreditwerber können also auch bei Überschreitung der Obergrenzen versuchen, eine Finanzierung zu erhalten.

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