immo-anwalt.at https://www.immo-anwalt.at Rechtsanwalt für Immobilienrecht in 1010 Wien Wed, 25 Feb 2026 14:55:38 +0000 de hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.9.4 https://www.immo-anwalt.at/wp-content/uploads/2025/06/cropped-ChatGPT-Image-3.-Juni-2025-12_07_50-1.png immo-anwalt.at https://www.immo-anwalt.at 32 32 Wertsicherung und Mindestbefristung ab 2026: Was das 5. MILG für Vermieter und Immobilienanleger bedeutet https://www.immo-anwalt.at/wertsicherung-befristung-mietvertrag-2026/ Wed, 25 Feb 2026 14:19:24 +0000 https://www.immo-anwalt.at/?p=1091

Wertsicherung und Mindestbefristung ab 2026: Was das 5. MILG für Vermieter und Immobilienanleger bedeutet

Seit dem 1. Jänner 2026 gelten neue Regeln für die Wertsicherung und Befristung von Mietverträgen über Wohnungen. Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG), das einerseits das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und andererseits Änderungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowie des Richtwertgesetzes (RichtWG) enthält, soll Mieter finanziell entlasten.

Für Vermieter und Immobilienkäufer mit Vermietungsabsicht entstehen jedoch neue Risiken und erhöht sich der Verwaltungsaufwand. Was sich konkret ändert und worauf Sie jetzt achten müssen, erfahren Sie hier.

Die 5 wichtigsten Änderungen 2026 auf einen Blick

  • Wertsicherung im Teilanwendungsbereich erstmals gesetzlich beschränkt
  • Halbierung von Indexsteigerungen über 3 % im Teilanwendungsbereich
  • Zusätzliche Begrenzung 2025 (1 %) und 2026 (2 %) im Vollanwendungsbereich
  • Valorisierung nur noch einmal jährlich am 1. April
  • Mindestbefristung 5 Jahre für Unternehmer
  • Mindestbefristung auf 3 Jahre für Nicht-Unternehmer: Hohes Risiko bei falscher Beurteilung

Inhaltsverzeichnis

Das ist bereits das 5. MILG. Was wurde in den vorherigen vier MILG geregelt?

Das MILG (2008) und das 2. MILG (2016) betrafen nur die Valorisierung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz. Das 3. MILG (2023) und das 4. MILG (2025) betrafen neben der Valorisierung der Richtwerte auch die Valorisierung von Kategoriemietzinsen und Entgelten nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Welche Mietverhältnisse sind vom 5. MILG betroffen?

Das 5. MILG enthält einerseits Änderungen des Richtwertgesetzes (RichtWG) sowie des Mietrechtsgesetzes (MRG – bezüglich der Befristung) und andererseits die Einführung des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG). Im Gegensatz zu den ersten vier Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzen regelt das MieWeG auch die Wertsicherung von Haupt- und Untermietverhältnissen über Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG. Für Wohnungsmietverträge gilt das Gesetz zwingend. Für Mietverträge über Einfamilienhäuser, Geschäftsräumlichkeiten oder KFZ-Stellplätze kann es demgegenüber freiwillig vereinbart werden.

Unterschiede je nach dem Anwendungsbereich des MRG

Je nachdem, ob das Mietverhältnis dem Teilanwendungsbereich oder dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, ist die Werterhöhung einfach oder sogar doppelt gedeckelt.

Begrenzung im Teilanwendungsbereich des MRG

Im Teilanwendungsbereich des MRG kamen bisher keine Mietzinsbeschränkungen zur Anwendung. Nach dem MieWeG wird nun aber die Valorisierung von Mietzinsen beschränkt: Wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung drei Prozent übersteigt, ist der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur noch zur Hälfte zu berücksichtigen.

Begrenzungen im Vollanwendungsbereich des MRG und beim Richtwert

Im Vollanwendungsbereich des MRG und beim Richtwert greifen zwei Begrenzungen: Einerseits gilt auch hier die Halbierung des drei Prozentpunkte übersteigenden Teiles der jährlichen Veränderung. Daneben gilt aber eine noch viel weitreichendere Begrenzung: Veränderungen des Verbraucherpreisindex dürfen für das Jahr 2025 nur mit höchstens einem Prozent und für das Jahr 2026 nur mit höchstens zwei Prozent berücksichtigt werden.

Zeitpunkt der Valorisierung

Bisher konnte der Zeitpunkt der Erhöhung im Teilanwendungsbereich frei vereinbart werden. Üblich war etwa, entweder eine Neuberechnung im Dezember vorzunehmen, die dann ab Jänner des folgenden Kalenderjahres galt, oder eine die Neuberechnung nach Überschreiten einer bestimmten Prozentschwelle vorzunehmen. Diese Modelle sind nun – auch wenn sie in Mietverträgen vor dem 01.01.2026 vereinbart wurden – nicht mehr zulässig bzw. nicht mehr anwendbar. Vielmehr erhöht oder vermindert sich der Mietzins nun – sowohl im Vollanwendungsbereich als auch im Teilanwendungsbereich des MRG – nur noch einmal jährlich und zwar am 1.4. eines jeden Jahres. Ausschlaggebend ist die Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 oder des an seine Stelle tretenden Index, die sich aus dem Vergleich der aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnittswerte ergibt.

Unterschiede zwischen Mietverträgen, die vor und nach dem Inkrafttreten des MieWeG abgeschlossenen wurden

Bei Mietverträgen, die ab dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden bzw. werden, findet die erste Valorisierung im Kalenderjahr nach Vertragsabschluss statt. Ein im Jänner 2026 abgeschlossener Mietvertrag kann somit nicht schon am 1. April 2026, sondern erst am 1. April 2027 valorisiert werden.

Darüber hinaus ist bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss die Erhöhung nur in dem Ausmaß zu berücksichtigen, das dem Verhältnis der Anzahl der vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres zu zwölf Monaten entspricht. So kann z.B. ein im Februar 2026 abgeschlossener Mietvertrag erstmals am 1. April 2027 im Ausmaß von zehn Zwölfteln der Erhöhung valorisiert werden.

Bei Mietverträgen, die vor dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden, ist zu unterscheiden, ob bereits eine Valorisierung stattgefunden hat oder nicht. Hat bereits eine Valorisierung stattgefunden, ist für die Berechnung nicht das Datum des Vertragsabschlusses, sondern jener Monat relevant, auf den sich der für die letzte Valorisierung maßgebliche Wert bezogen hat. Die Erhöhung von im Jahr 2025 abgeschlossenen oder bereits valorisierten Mietverträgen kann am 1. April 2026 lediglich aliquot berücksichtigt werden.

Darüber hinaus erhöht sich bei Mietverträgen, die vor dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden, der Verwaltungsaufwand beträchtlich, da deren Wertsicherungsvereinbarungen nicht ersetzt, sondern lediglich begrenzt werden. Dementsprechend ist es notwendig eine Parallelrechnung vorzunehmen, bei der einerseits die vertragliche Wertsicherung und andererseits deren gesetzliche Begrenzung zu berechnen ist.

Änderungen bei der Befristung von Mietverhältnissen

Der Fokus der medialen Berichterstattung über das 5. MILG lag bei der Begrenzung der Wertsicherung. Tatsächlich haben die Änderungen des Mietrechtgesetzes bezüglich der Befristung das Potential einen deutlich größeren Einfluss auf viele Mietverhältnisse (Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG) zu haben, auch wenn das nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist:

Bisher war es möglich alle Wohnmietverhältnisse auf nur drei Jahre zu befristen. Eine Verpflichtung zur Verlängerung besteht nicht. Nun ist eine Befristung nur noch für mindestens fünf Jahre möglich, sofern der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes war. Lange galt als vereinfachte Faustregel, dass ein Vermieter nicht als Unternehmer gilt, sofern er nicht mehr als fünf Objekte vermietet. Mittlerweile berücksichtigt die Rechtsprechung aber deutlich mehr Aspekte, etwa, ob dritte Personen (z.B. Hausbesorger) beschäftigt werden, die Einschaltung von anderen Unternehmen erforderlich ist und auch längerfristige Vertragsbindungen bestehen. Letztlich sind aber nach der Rechtsprechung jeweils die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, sodass in vielen Fällen nicht mit Sicherheit gesagt werden kann, ob der Vermieter Unternehmer war oder nicht. Die Beweislast für die fehlende Unternehmereigenschaft trifft nach den Gesetzesmaterialien den Vermieter.

Warum ist diese Abgrenzung so wichtig? Befristete Mietverträge, die gegen die Befristungsvorschriften verstoßen, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das heißt: Irrt sich ein Vermieter darüber, dass er als Unternehmer zu betrachten ist und schließt einen Mietvertrag mit einer Befristung von weniger als fünf Jahren ab, so kommt ein unbefristetes Mietverhältnis zu Stande. Der Vermieter wird seinen Mieter also nicht mehr bei Ablauf der vereinbarten Befristung, sondern nur mehr bei Vorliegen eines besonderen Kündigungsgrundes los. Er kann den Mietzins nur noch im Rahmen der zulässigen Wertsicherung erhöhen und nicht anlässlich einer Verlängerung neu vereinbaren. Dementsprechend ist es nun bei Abschluss eines auf weniger als fünf Jahre befristeten Mietvertrages für Vermieter unerlässlich, genau zu prüfen, ob man als Unternehmer betrachtet werden könnte und die fehlende Unternehmereigenschaft im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu dokumentieren.

Gilt das 5. MILG auch bei Vertragsverlängerungen?

Im Teilanwendungsbereich des MRG kann der Mietzins frei vereinbart werden. Das MieWeG bezieht sich auf die Wertsicherung, nicht jedoch auf die Höhe des Mietzinses bei Neuabschlüssen oder Vertragsverlängerungen. Dementsprechend kann der Vermieter den Mietzins bei der Verlängerung des Mietvertrages auch über die Grenzen des MieWeG hinaus erhöhen. Dementsprechend ist es ratsam den Mietvertrag so kurz wie möglich zu befristen, wobei an dieser Stelle nochmals auf die Befristungsregelungen und die Folgen eines Verstoßes hingewiesen sei. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Höhe des Mietzinses hingegen gesetzlich begrenzt. Insofern ist eine darüberhinausgehende Erhöhung anlässlich einer Vertragsverlängerung nicht möglich.

Kann man die Inflation schon im Vorhinein einpreisen?

Nachdem der Mietzins im Teilanwendungsbereich des MRG frei vereinbart werden kann, ist es auch möglich, den Mietzins bei Vertragsabschluss höher anzusetzen, um die Inflation, die gesetzlich nun nicht mehr gänzlich über die Wertsicherung aufgefangen werden kann, einzupreisen. Allerdings: Je höher man den Mietzins ansetzt, desto schwieriger wird es einen Mieter zu finden. Dementsprechend erscheint es sinnvoller, kurz (drei Jahre als Verbraucher, fünf Jahre als Unternehmer) zu befristen und bei jeder Verlängerung des Mietverhältnisses oder bei jedem Neuabschluss den Mietzins entsprechend der tatsächlichen Inflation zu erhöhen. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Höhe des Mietzinses hingegen gesetzlich begrenzt.

Fazit für Vermieter und Immobilienkäufer mit Vermietungsabsicht

Der Gesetzgeber hat durch das MieWeG erstmals in die Wertsicherung von Haupt- und Untermietverhältnissen über Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG eingegriffen. Durch das 5. MILG wird die Geltendmachung der Wertsicherung differenzierter und komplizierter. Vermieter sollten darüber hinaus künftig zumindest für eine Mindestdauer von fünf Jahren vermieteten oder bei einer kürzeren Befristung (zumindest drei Jahre) ihre fehlende Unternehmereigenschaft im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dokumentieren. Je kürzer die Befristung, desto früher können im Teilanwendungsbereich des MRG die Beschränkungen bei der Wertsicherung bei Vertragsverlängerungen oder Neuabschlüssen aufgeholt oder gar kompensiert werden. Im Vollanwendungsbereich besteht diese Möglichkeit nicht.

Sie wollen eine Immobilie erwerben bzw. vermieten und benötigen rechtliche Unterstützung?

Als auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt berate ich Sie anlässlich des Erwerbs gerne zu sämtlichen damit verbundenen Fragen. Wollen Sie die Immobilie vermieten, so erstelle ich Ihnen gerne einen maßgeschneiderten Mietvertragsentwurf, erkläre Ihnen wie Sie die zulässige Wertsicherung geltend machen und das Mietverhältnis zulässig befristen können.

Kontaktieren Sie mich gerne für eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Mag. Georg Buresch, MBA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA

Für die Richtigkeit und Aktualität der Inhalte dieser Website wird keine Haftung übernommen. Die zur Verfügung gestellten Informationen und Meinungen stellen keine Rechtsberatung dar und sind nicht geeignet, die Rechtsberatung zu konkreten Fällen zu ersetzen. Bei Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA jederzeit gerne zur Verfügung.

]]> Kaufanbot beim Immobilienkauf: Sollte man bereits vor der Abgabe einen Anwalt beauftragen? https://www.immo-anwalt.at/kaufanbot-anwalt-immobilienkauf/ Mon, 05 Jan 2026 14:35:38 +0000 https://www.immo-anwalt.at/?p=891

Kaufanbot beim Immobilienkauf: Sollte man bereits vor der Abgabe einen Anwalt beauftragen?

Makler stellen den Kaufinteressenten von Wohnungen oder Häusern oft vorgefertigte Kaufanbote zur Verfügung, bei denen diese nur noch ihre Daten und den Kaufpreis einfügen müssen. Auch online findet man einige Muster für Kaufanbote, wie etwa jenes der WKO. Gelegentlich drängen Verkäufer oder Makler die Kaufinteressenten dazu, schnell ein rechtlich bindendes Kaufanbot abzugeben. Die Verwendung dieser Vorlagen erscheint dann verlockend. Viele Käufer unterschätzen die Risiken und beauftragen erst später einen Rechtsanwalt. Aber welche Nachteile drohen, wenn man Vorlagen verwendet und erst später einen Rechtsanwalt beauftragt?

Inhaltsverzeichnis

Was muss ein Kaufanbot rechtlich enthalten?

Grundsätzlich reichen nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) für ein rechtswirksames Kaufanbot bereits die Anführung des Kaufobjekts und des gebotenen Kaufpreises aus. Die Einhaltung einer bestimmten Form ist nicht erforderlich. Ein Kaufanbot kann also auch mündlich abgegeben werden.

Warum ein schriftliches Kaufanbot beim Immobilienkauf wichtig ist

Wird ein Kaufanbot schriftlich abgegeben und von beiden Seiten unterschrieben, kann der Käufer leicht nachweisen, dass es zu einer Einigung gekommen ist. Das ist entscheidend, wenn der Verkäufer es sich nach der Annahme des Kaufanbots noch einmal anders überlegt, etwa weil ein anderer Interessent einen höheren Kaufpreis geboten hat. Der Interessent, dessen Kaufanbot zuerst angenommen wurde, kann den Kauf dann entweder gerichtlich durchsetzen (sofern der Verkauf an jemanden anderen nicht schneller abgewickelt wird) oder zumindest Schadenersatz verlangen.

Ein beidseitig unterschriebenes Kaufanbot schützt auch vor dem Fall, dass der Verkäufer später bei der Vertragserrichtung für ihn günstigere, aber bereits im Kaufanbot geregelte Vertragsbestimmungen fordert.

Zwecks höherer Beweiskraft ist es sinnvoll, das Kaufanbot entweder handschriftlich oder mittels qualifizierter elektronischer Signatur (etwa ID Austria) zu unterfertigen und ebenso gegenzeichnen zu lassen. Zwingend notwendig ist das aber nicht.

Welche Inhalte ein gutes Kaufanbot zusätzlich regeln sollte

Es ist jedenfalls sinnvoll das Kaufanbot deutlich ausführlicher zu gestalten als gesetzlich erforderlich. Die Interessen von Käufern können sehr individuell sein. Ein Kaufanbot sollte diese Interessen berücksichtigen.

Insbesondere sollte bereits im Kaufanbot detailliert festgelegt werden, wofür der Verkäufer Gewähr leistet und wofür nicht.

Auch die Zahlungsmodalitäten sollten schon im Kaufanbot geregelt werden. Dabei ist zu klären, wann der Käufer den Kaufpreis, Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr auf die Treuhandkonten des Vertragserrichters zu überweisen hat und unter welchen Voraussetzungen der Vertragserrichter den Kaufpreis auszuzahlen hat. Hier gibt es einige mögliche Varianten, die teilweise „käuferfreundlich“ und teilweise „verkäuferfreundlich“ sind.

Das Kaufanbot sollte auch bereits eine Regelung zur Übernahme von Inventar oder die Räumung enthalten. Soll dafür eine Ablöse bezahlt werden, sollten die steuerlichen Konsequenzen mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater schon vorab erörtert werden.

Daneben kann ein Käufer im Kaufanbot bereits den Vertragserrichter bestimmen. In der Regel bezahlt der Käufer diesen auch. Abweichende Regelungen sind schon im Kaufanbot zu vereinbaren.

Weiters kann eine Annahmefrist gesetzt werden. Je nach den Umständen des Einzelfalles kann es sinnvoll sein, eine kürzere oder längere Frist zu setzen.

Schließlich kann das Kaufanbot unter Vorbehalten abgegeben werden. Oft werden Kaufanbote vorbehaltlich der Finanzierung abgegeben, wenn der Kaufpreis oder zumindest ein Teil des Kaufpreises fremdfinanziert werden soll. Üblich sind auch Genehmigungsvorbehalte, die sich aus den jeweiligen Grundverkehrs- und Ausländergrunderwerbsgesetzen der verschiedenen Bundesländer ergeben.

Sind diese Bestimmungen bei von Maklern zur Verfügung gestellten oder online auffindbaren Mustern enthalten?

Das hängt vom jeweiligen Muster ab. Die von Maklern zur Verfügung gestellten Vorlagen enthalten aber immer wieder bereits vom Verkäufer gewünschte, „verkäuferfreundliche“ Bedingungen.

Muster enthalten oft nur sehr knappe und vage formulierte Gewährleistungsbestimmungen, die den Interessen der Käufer dann nicht immer ausreichend gerecht werden. Manchmal werden in Inseraten oder bei Besichtigungsterminen auch bestimmte Zusagen erteilt, die dann in den Mustern nicht enthalten sind.

Die Zahlungsmodalitäten sind für Laien nicht immer leicht verständlich. Vorbehalte sind in der Regel nicht enthalten.

Welche Vorteile bietet ein Anwalt vor Abgabe des Kaufanbots?

Ein Rechtsanwalt kann bereits vor Abgabe des Kaufanbots eine Due Diligence Prüfung durchführen. Dabei kann geprüft werden, ob tatsächlich sämtliche für die Immobilie relevante Unterlagen übergeben wurden oder noch Unterlagen nachzureichen sind. Weiters können die Unterlagen und das Grundbuch auf überraschende Unregelmäßigkeiten geprüft werden. Die Ergebnisse dieser Prüfung führen öfters dazu, dass Gewährleistungsbestimmungen individuell ausformuliert werden.

Manchmal führen Unstimmigkeiten auch dazu, dass der Kaufinteressent mit guten Argumenten einen geringeren Kaufpreis bieten kann oder überhaupt davon Abstand nimmt, ein Kaufanbot zu legen, da die Immobilie doch nicht seinen Vorstellungen entspricht.

Wird das Kaufanbot von einem Rechtsanawalt gründlich vorbereitet, gibt es in der Regel auch keine oder zumindest nur mehr kürzere Verhandlungen über den Inhalt des Kaufvertrages. Die Zeit zwischen Abgabe des Kaufanbots und Abschluss des Kaufvertrages kann durch ein gründlich vorbereitetes Kaufanbot verkürzt werden.

Was kostet ein von einem Anwalt erstelltes Kaufanbot in Österreich?

Das ist Vereinbarungssache. Ich verrechne für die Vertragserrichtung in der Regel eine Pauschale zwischen 1 – 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen. Werde ich bereits vor der Abgabe eines Kaufanbots beauftragt, kann ich einen angemessenen Stundensatz für den Fall anbieten, dass das Kaufanbot nicht angenommen wird. Dabei fällt in der Regel nur ein Aufwand von wenigen Stunden an, der jedoch dann steigen kann, wenn sich aus den geprüften Unterlagen Abweichungen zu den Versprechungen des Verkäufers, z.B. im Exposé ergeben. Wird das Kaufanbot angenommen, so verrechne ich nur die Pauschale. Die Stunden für die Prüfung der Unterlagen und die Erstellung des Kaufanbots werden dann nicht verrechnet.

Fazit: Es lohnt sich bereits vor dem Kaufanbot einen Anwalt zu beauftragen

Es lohnt sich bereits vor der Abgabe eines Kaufanbots einen Rechtsanwalt mit der Prüfung und der Erstellung eines Kaufanbots zu beauftragen. So können böse Überraschungen vermieden oder eingepreist werden und in der Regel für den Käufer günstigere Vertragsbedingungen durchgesetzt werden. Je nach Vereinbarung entstehen auch keine zusätzlichen Kosten, sofern das Kaufanbot angenommen wird.

Sie stehen kurz vor der Abgabe eines Kaufanbots und benötigen rechtliche Unterstützung?

Als auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt prüfe ich für Sie sämtliche Unterlagen, weise sie auf Risiken hin und erstelle Ihnen ein maßgeschneidertes Kaufanbot. 

Kontaktieren Sie mich gerne für eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Mag. Georg Buresch, MBA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA

Für die Richtigkeit und Aktualität der Inhalte dieser Website wird keine Haftung übernommen. Die zur Verfügung gestellten Informationen und Meinungen stellen keine Rechtsberatung dar und sind nicht geeignet, die Rechtsberatung zu konkreten Fällen zu ersetzen. Bei Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA jederzeit gerne zur Verfügung.

]]> Ende der KIM-Verordnung 2025 – Was das für private Wohnimmobilienfinanzierungen bedeutet https://www.immo-anwalt.at/ende-der-kim-verordnung-2025/ Thu, 12 Jun 2025 17:10:18 +0000 https://www.immo-anwalt.at/?p=804

Ende der KIM-Verordnung 2025: Was das für private Wohnimmobilienfinanzierungen bedeutet

Mit Ablauf des 30. Juni 2025 tritt die KIM-Verordnung in Österreich außer Kraft. Die Verordnung begrenzte die Kreditvergabe für Immobilien und war seit 1. August 2022 in Kraft. Doch auch nach dem Aus der KIM-Verordnung gelten weiter strenge Maßstäbe bei der Finanzierung. Was bedeutet das konkret für Käuferinnen und Käufer?

Was war die KIM-Verordnung?

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) wurde auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) und der Österreichischen Nationalbank (OeNB) erlassen. Sie legte strikte Obergrenzen für neu vergebene Wohnimmobilienkredite fest:

  • Beleihungsquote: max. 90 %
  • Schuldendienstquote: max. 40 % des Haushaltsnettoeinkommens
  • Maximale Laufzeit: 35 Jahre

Ziel war die Reduktion systemischer Risiken durch übermäßige Fremdfinanzierung. Von der Immobilienwirtschaft wurde die KIM-Verordnung wiederholt massiv kritisiert, da die Obergrenzen zu einem Rückgang der Wohnimmobilienkredite führten, der wiederum den Kreis der potentiellen Käufer reduziere. Tatsächlich ist das Transaktionsvolumen nach dem Höhepunkt des Immobilien-Booms 2021 deutlich zurückgegangen.

Warum tritt die KIM-Verordnung außer Kraft?

Das FMSG kam schon Ende 2024 zu dem Schluss, dass die Verordnung effektiv in der Reduktion systemischer Risiken aus Wohnimmobilienfinanzierungen war, kein Systemrisiko festgestellt werden konnte und die Verordnung – wie schon bei Inkrafttreten der Verordnung vorgesehen – außer Kraft treten kann.

Ist die Kreditvergabe nun ganz ohne Obergrenzen möglich?

Nein. Das FMSG sah Ende 2024 „weiterhin wesentliche Risiken für das Finanzsystem […] „insbesondere im Falle rückläufiger Kapitalquoten kombiniert mit einer möglichen Rückkehr zu nicht-nachhaltigen Kreditvergabestandards und einer Entkopplung der Entwicklung der Immobilienpreise von jener der Einkommen“. Von den Banken wird somit auch weiterhin die Einhaltung der von der KIM-Verordnung etablierten Vergabestandards erwartet. Am 26. Februar 2025 wurde dafür eine Leitlinie zu den Vergabestandards beschlossen, die den Obergrenzen der KIM-Verordnung entspricht.

Können Banken Ausnahmen machen?

Ja, bereits unter der KIM-Verordnung stand Banken jeweils ein Ausnahmekontingent von 20 % des Volumens neuer Wohnimmobilienfinanzierungen zur Verfügung. Dieses Kontingent soll nach der Leitlinie zu den Vergabestandards weiterhin zur Verfügung stehen, sodass Banken auch Kredite außerhalb der Vorgaben vergeben können. Interessant ist auch, dass laut OeNB die Mehrheit der heimischen Banken im zweiten Halbjahr 2024 nicht einmal die Hälfte ihrer Kontingente genutzt hat – etwa 600 Millionen Euro blieben demnach ungenutzt. Die OeNB zieht daraus den Schluss, dass die KIM-Verordnung nicht der entscheidende limitierende Faktor bei der Kreditvergabe an private Haushalte ist bzw. war. Jedenfalls können Kreditwerber – etwa aufgrund guter Bonität oder beim Erwerb besonders preiswerter Immobilien – versuchen, Banken von der Nutzung des Kontingents zu überzeugen.

Bestehen nun bessere Aussichten für eine Wohnimmobilienfinanzierung?

Es bleibt abzuwarten, wie die Banken mit der neuen Situation umgehen.  Neben dem Ende der KIM-Verordnung ist aber auch zu beachten, dass:

laut OeNB im Jänner und Februar 2025 über 50 % mehr Kredite vergeben wurden als im Vorjahreszeitraum.

Fazit für Immobilienkäufer die eine Finanzierung in Anspruch nehmen wollen

Das Aus der KIM-Verordnung bedeutet nicht automatisch eine Rückkehr zu lockeren Kreditvergaben. Auch wenn die Leitlinie zu den Vergabestandards weiterhin Obergrenzen vorsieht, dürfte es bei den Banken Spielraum geben. Kreditwerber können also auch bei Überschreitung der Obergrenzen versuchen, eine Finanzierung zu erhalten.

Sie planen einen Immobilienkauf und benötigen rechtliche Unterstützung?

Als auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt unterstütze ich Sie nicht nur bei der Erstellung Ihres Kaufvertrages und der Treuhandabwicklung, sondern auch bei der Klärung und Prüfung sämtlicher Vorfragen.

Kontaktieren Sie mich gerne für eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Mag. Georg Buresch, MBA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA

Für die Richtigkeit und Aktualität der Inhalte dieser Website wird keine Haftung übernommen. Die zur Verfügung gestellten Informationen und Meinungen stellen keine Rechtsberatung dar und sind nicht geeignet, die Rechtsberatung zu konkreten Fällen zu ersetzen. Bei Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA jederzeit gerne zur Verfügung.

]]> Temporäre Gebührenbefreiung von Grundbuchseintragungen https://www.immo-anwalt.at/temporaere-gebuehrenbefreiung-von-grundbuchseintragungen/ Thu, 21 Mar 2024 13:32:30 +0000 https://www.immo-anwalt.at/?p=459

Temporäre Gebührenbefreiung von Grundbuchseintragungen

Beim Kauf einer Wohnung oder anderen Immobilie fallen grundsätzlich Eintragungsgebühren von 1,1% vom Kaufpreis für die Eintragung des Eigentums und 1,2 % vom sichergestellten Betrag für die Eintragung eines Pfandrechts an.

Am 20.03.2024 hat der Nationalrat das Gerichtsgebührengesetz geändert und eine sowohl zeitlich als auch der Höhe nach begrenzte Befreiung von der Eintragungsgebühr für Grundbuchseintragungen von entgeltlichen Rechtsgeschäften (v.a. Kaufverträgen) vorgesehen. Umfasst sind also weder Schenkungen noch Erbfälle. Befreit sind hingegen nicht nur Eintragungen zum Erwerb von Eigentum, sondern auch von Baurechten, Pfandrechten, etc.

Erfasst sind Rechtsgeschäfte, die ab dem 01.04.2024 abgeschlossen werden und deren Anträge zwischen 01.07.2024 und 30.06.2026 bei Gericht einlangen. Der Höhe nach besteht die Gebührenbefreiung bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,00. In dem Ausmaß, in dem die Bemessungsgrundlage über EUR 500.000,00 liegt, sind weiterhin Eintragungsgebühren zu entrichten. Allerdings entfällt die Gebührenbefreiung gänzlich ab einer Bemessungsgrundlage von EUR 2 Mio.

Beim Erwerb von Eigentum wird verlangt, dass dieser der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers dient. Dafür wird ist ein zweifacher Nachweis erforderlich, und zwar einerseits über die neue Hauptwohnsitzmeldung und andererseits über die Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes. Dafür ist entweder eine Bestätigung des bisherigen Vermieters oder ein Nachweis zu erbringen, dass die bisherige Eigentumswohnung verkauft, für zumindest fünf Jahre vermietet oder sonst übertragen wurde.

Die Nachweise sind, 1. sofern die Wohnstätte schon bezogen wurde, gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag, 2. bei einer noch nicht bezogenen, aber bezugsfertigen Wohnstätte innerhalb von drei Monaten ab Übergabe bzw. Fertigstellung, oder 3. bei erst zu errichtenden oder zu sanierenden Wohnstätten längstens innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung beim Grundbuchgericht einzureichen. Werden die Nachweise nicht rechtzeitig eingereicht, hat die Behörde die Gebühren vorzuschreiben.

Zu beachten ist auch, dass die Gebührenbefreiung nachträglich wegfallen kann, wenn innerhalb von fünf Jahren das Eigentum aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis entfällt. Dafür besteht eine Anzeigepflicht. Die Gebühr ist dann nachzuzahlen.

Bei der Gebührenbefreiung der Eintragung eines Pfandrechts muss der gesicherte Betrag zumindest zu 90 % entweder dem Erwerb der Liegenschaft oder der Errichtung bzw. Sanierung des darauf befindlichen Gebäudes, das der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses dienen.

Weiterhin zu bezahlen ist die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % vom Kaufpreis ( Allgemeine Informationen zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie finden Sie hier).

Die Rechtsanwaltskammer kritisiert zu Recht, dass die Gesetzesänderung kurzfristig und auf intransparente Weise per Abänderungsantrag im Finanzausschuss des Nationalrats erfolgte. Somit bestand keine Möglichkeit zur Begutachtung oder Stellungnahme und werden Probleme bei der praktischen Umsetzung befürchtet. Wir unterstützen Sie gerne, um eine reibungslose Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung zu erwirken.

Den Gesetzestext finden Sie hier: https://www.parlament.gv.at/dokument/XXVII/I/2497/fname_1617861.pdf

Für die Richtigkeit und Aktualität der Inhalte dieser Website wird keine Haftung übernommen. Die zur Verfügung gestellten Informationen und Meinungen stellen keine Rechtsberatung dar und sind nicht geeignet, die Rechtsberatung zu konkreten Fällen zu ersetzen. Bei Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA jederzeit gerne zur Verfügung.

]]>