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Wertsicherung und Mindestbefristung ab 2026: Was das 5. MILG für Vermieter und Immobilienanleger bedeutet

Seit dem 1. Jänner 2026 gelten neue Regeln für die Wertsicherung und Befristung von Mietverträgen über Wohnungen. Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG), das einerseits das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und andererseits Änderungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowie des Richtwertgesetzes (RichtWG) enthält, soll Mieter finanziell entlasten.

Für Vermieter und Immobilienkäufer mit Vermietungsabsicht entstehen jedoch neue Risiken und erhöht sich der Verwaltungsaufwand. Was sich konkret ändert und worauf Sie jetzt achten müssen, erfahren Sie hier.

Die 5 wichtigsten Änderungen 2026 auf einen Blick

  • Wertsicherung im Teilanwendungsbereich erstmals gesetzlich beschränkt
  • Halbierung von Indexsteigerungen über 3 % im Teilanwendungsbereich
  • Zusätzliche Begrenzung 2025 (1 %) und 2026 (2 %) im Vollanwendungsbereich
  • Valorisierung nur noch einmal jährlich am 1. April
  • Mindestbefristung 5 Jahre für Unternehmer
  • Mindestbefristung auf 3 Jahre für Nicht-Unternehmer: Hohes Risiko bei falscher Beurteilung

Inhaltsverzeichnis

Das ist bereits das 5. MILG. Was wurde in den vorherigen vier MILG geregelt?

Das MILG (2008) und das 2. MILG (2016) betrafen nur die Valorisierung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz. Das 3. MILG (2023) und das 4. MILG (2025) betrafen neben der Valorisierung der Richtwerte auch die Valorisierung von Kategoriemietzinsen und Entgelten nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Welche Mietverhältnisse sind vom 5. MILG betroffen?

Das 5. MILG enthält einerseits Änderungen des Richtwertgesetzes (RichtWG) sowie des Mietrechtsgesetzes (MRG – bezüglich der Befristung) und andererseits die Einführung des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG). Im Gegensatz zu den ersten vier Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzen regelt das MieWeG auch die Wertsicherung von Haupt- und Untermietverhältnissen über Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG. Für Wohnungsmietverträge gilt das Gesetz zwingend. Für Mietverträge über Einfamilienhäuser, Geschäftsräumlichkeiten oder KFZ-Stellplätze kann es demgegenüber freiwillig vereinbart werden.

Unterschiede je nach dem Anwendungsbereich des MRG

Je nachdem, ob das Mietverhältnis dem Teilanwendungsbereich oder dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, ist die Werterhöhung einfach oder sogar doppelt gedeckelt.

Begrenzung im Teilanwendungsbereich des MRG

Im Teilanwendungsbereich des MRG kamen bisher keine Mietzinsbeschränkungen zur Anwendung. Nach dem MieWeG wird nun aber die Valorisierung von Mietzinsen beschränkt: Wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung drei Prozent übersteigt, ist der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur noch zur Hälfte zu berücksichtigen.

Begrenzungen im Vollanwendungsbereich des MRG und beim Richtwert

Im Vollanwendungsbereich des MRG und beim Richtwert greifen zwei Begrenzungen: Einerseits gilt auch hier die Halbierung des drei Prozentpunkte übersteigenden Teiles der jährlichen Veränderung. Daneben gilt aber eine noch viel weitreichendere Begrenzung: Veränderungen des Verbraucherpreisindex dürfen für das Jahr 2025 nur mit höchstens einem Prozent und für das Jahr 2026 nur mit höchstens zwei Prozent berücksichtigt werden.

Zeitpunkt der Valorisierung

Bisher konnte der Zeitpunkt der Erhöhung im Teilanwendungsbereich frei vereinbart werden. Üblich war etwa, entweder eine Neuberechnung im Dezember vorzunehmen, die dann ab Jänner des folgenden Kalenderjahres galt, oder eine die Neuberechnung nach Überschreiten einer bestimmten Prozentschwelle vorzunehmen. Diese Modelle sind nun – auch wenn sie in Mietverträgen vor dem 01.01.2026 vereinbart wurden – nicht mehr zulässig bzw. nicht mehr anwendbar. Vielmehr erhöht oder vermindert sich der Mietzins nun – sowohl im Vollanwendungsbereich als auch im Teilanwendungsbereich des MRG – nur noch einmal jährlich und zwar am 1.4. eines jeden Jahres. Ausschlaggebend ist die Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 oder des an seine Stelle tretenden Index, die sich aus dem Vergleich der aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnittswerte ergibt.

Unterschiede zwischen Mietverträgen, die vor und nach dem Inkrafttreten des MieWeG abgeschlossenen wurden

Bei Mietverträgen, die ab dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden bzw. werden, findet die erste Valorisierung im Kalenderjahr nach Vertragsabschluss statt. Ein im Jänner 2026 abgeschlossener Mietvertrag kann somit nicht schon am 1. April 2026, sondern erst am 1. April 2027 valorisiert werden.

Darüber hinaus ist bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss die Erhöhung nur in dem Ausmaß zu berücksichtigen, das dem Verhältnis der Anzahl der vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres zu zwölf Monaten entspricht. So kann z.B. ein im Februar 2026 abgeschlossener Mietvertrag erstmals am 1. April 2027 im Ausmaß von zehn Zwölfteln der Erhöhung valorisiert werden.

Bei Mietverträgen, die vor dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden, ist zu unterscheiden, ob bereits eine Valorisierung stattgefunden hat oder nicht. Hat bereits eine Valorisierung stattgefunden, ist für die Berechnung nicht das Datum des Vertragsabschlusses, sondern jener Monat relevant, auf den sich der für die letzte Valorisierung maßgebliche Wert bezogen hat. Die Erhöhung von im Jahr 2025 abgeschlossenen oder bereits valorisierten Mietverträgen kann am 1. April 2026 lediglich aliquot berücksichtigt werden.

Darüber hinaus erhöht sich bei Mietverträgen, die vor dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden, der Verwaltungsaufwand beträchtlich, da deren Wertsicherungsvereinbarungen nicht ersetzt, sondern lediglich begrenzt werden. Dementsprechend ist es notwendig eine Parallelrechnung vorzunehmen, bei der einerseits die vertragliche Wertsicherung und andererseits deren gesetzliche Begrenzung zu berechnen ist.

Änderungen bei der Befristung von Mietverhältnissen

Der Fokus der medialen Berichterstattung über das 5. MILG lag bei der Begrenzung der Wertsicherung. Tatsächlich haben die Änderungen des Mietrechtgesetzes bezüglich der Befristung das Potential einen deutlich größeren Einfluss auf viele Mietverhältnisse (Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG) zu haben, auch wenn das nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist:

Bisher war es möglich alle Wohnmietverhältnisse auf nur drei Jahre zu befristen. Eine Verpflichtung zur Verlängerung besteht nicht. Nun ist eine Befristung nur noch für mindestens fünf Jahre möglich, sofern der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes war. Lange galt als vereinfachte Faustregel, dass ein Vermieter nicht als Unternehmer gilt, sofern er nicht mehr als fünf Objekte vermietet. Mittlerweile berücksichtigt die Rechtsprechung aber deutlich mehr Aspekte, etwa, ob dritte Personen (z.B. Hausbesorger) beschäftigt werden, die Einschaltung von anderen Unternehmen erforderlich ist und auch längerfristige Vertragsbindungen bestehen. Letztlich sind aber nach der Rechtsprechung jeweils die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, sodass in vielen Fällen nicht mit Sicherheit gesagt werden kann, ob der Vermieter Unternehmer war oder nicht. Die Beweislast für die fehlende Unternehmereigenschaft trifft nach den Gesetzesmaterialien den Vermieter.

Warum ist diese Abgrenzung so wichtig? Befristete Mietverträge, die gegen die Befristungsvorschriften verstoßen, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das heißt: Irrt sich ein Vermieter darüber, dass er als Unternehmer zu betrachten ist und schließt einen Mietvertrag mit einer Befristung von weniger als fünf Jahren ab, so kommt ein unbefristetes Mietverhältnis zu Stande. Der Vermieter wird seinen Mieter also nicht mehr bei Ablauf der vereinbarten Befristung, sondern nur mehr bei Vorliegen eines besonderen Kündigungsgrundes los. Er kann den Mietzins nur noch im Rahmen der zulässigen Wertsicherung erhöhen und nicht anlässlich einer Verlängerung neu vereinbaren. Dementsprechend ist es nun bei Abschluss eines auf weniger als fünf Jahre befristeten Mietvertrages für Vermieter unerlässlich, genau zu prüfen, ob man als Unternehmer betrachtet werden könnte und die fehlende Unternehmereigenschaft im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu dokumentieren.

Gilt das 5. MILG auch bei Vertragsverlängerungen?

Im Teilanwendungsbereich des MRG kann der Mietzins frei vereinbart werden. Das MieWeG bezieht sich auf die Wertsicherung, nicht jedoch auf die Höhe des Mietzinses bei Neuabschlüssen oder Vertragsverlängerungen. Dementsprechend kann der Vermieter den Mietzins bei der Verlängerung des Mietvertrages auch über die Grenzen des MieWeG hinaus erhöhen. Dementsprechend ist es ratsam den Mietvertrag so kurz wie möglich zu befristen, wobei an dieser Stelle nochmals auf die Befristungsregelungen und die Folgen eines Verstoßes hingewiesen sei. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Höhe des Mietzinses hingegen gesetzlich begrenzt. Insofern ist eine darüberhinausgehende Erhöhung anlässlich einer Vertragsverlängerung nicht möglich.

Kann man die Inflation schon im Vorhinein einpreisen?

Nachdem der Mietzins im Teilanwendungsbereich des MRG frei vereinbart werden kann, ist es auch möglich, den Mietzins bei Vertragsabschluss höher anzusetzen, um die Inflation, die gesetzlich nun nicht mehr gänzlich über die Wertsicherung aufgefangen werden kann, einzupreisen. Allerdings: Je höher man den Mietzins ansetzt, desto schwieriger wird es einen Mieter zu finden. Dementsprechend erscheint es sinnvoller, kurz (drei Jahre als Verbraucher, fünf Jahre als Unternehmer) zu befristen und bei jeder Verlängerung des Mietverhältnisses oder bei jedem Neuabschluss den Mietzins entsprechend der tatsächlichen Inflation zu erhöhen. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Höhe des Mietzinses hingegen gesetzlich begrenzt.

Fazit für Vermieter und Immobilienkäufer mit Vermietungsabsicht

Der Gesetzgeber hat durch das MieWeG erstmals in die Wertsicherung von Haupt- und Untermietverhältnissen über Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG eingegriffen. Durch das 5. MILG wird die Geltendmachung der Wertsicherung differenzierter und komplizierter. Vermieter sollten darüber hinaus künftig zumindest für eine Mindestdauer von fünf Jahren vermieteten oder bei einer kürzeren Befristung (zumindest drei Jahre) ihre fehlende Unternehmereigenschaft im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dokumentieren. Je kürzer die Befristung, desto früher können im Teilanwendungsbereich des MRG die Beschränkungen bei der Wertsicherung bei Vertragsverlängerungen oder Neuabschlüssen aufgeholt oder gar kompensiert werden. Im Vollanwendungsbereich besteht diese Möglichkeit nicht.

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Mag. Georg Buresch, MBA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Rechtsanwalt Mag. Georg Buresch, MBA

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